ㅣ개정된 하자 판정 기준 11월 시행

큰 기대를 안고 새롭게 입주한 아파트에 하자가 있다면 입주자의 마음은 어떨까. 입주한지 얼마 지나지 않아 화장실 벽타일 일부가 떨어지거나, 마루 사이가 벌어지는 등 하자가 발생한다면 입주자 입장에서는 골머리를 앓을 수밖에 없다. 일반적으로, 신축 아파트 건축자재에 하자가 있으면, 입주자는 시공사에 보수를 요청한다. 하지만 하자의 판단 기준이 모호한 경우, 보수를 받지 못해 분쟁이 발생하는 경우가 생기곤 한다. 그리고 분쟁을 해결하기 위해 하자심사분쟁조정위원회나 재판으로까지 가기도 한다.

국토교통부(이하 국토부)에 따르면, 하자심사분쟁조정위원회에 접수되는 분쟁조정 신청은 매년 4천 건에 이른다. 올 상반기에 접수된 신청 건수만 이미 2천2백 건을 넘어섰다. 접수된 건수 중에, 가장 큰 비중을 차지하는 하자 유형은 도배, 타일 등 마감공사의 하자다. 이에 대해 국토부 관계자는 “마감공사 하자에 대한 입주자와 시공사의 이견이 가장 크기 때문”이라고 설명했다.

이처럼 아파트 하자 분쟁이 끊이지 않자, 국토부는 하자분쟁을 미연에 방지하고 입주민의 권익을 증진시키기 위해 하자 인정범위를 확대하고 기준을 늘리기로 결정했다. 이와 관련, 국토부는 하자심사분쟁조정위원회가 공동주택의 하자여부 판정에 사용하는 ‘공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준’ 개정안을 지난 8월 행정예고했고, 개정된 기준은 11월 중에 시행된다.

 

도배·바닥재·석재·가구 등 하자 인정기준 13개 신설

개정안에 따르면 현재 31개인 하자 판정 기준이 13개 추가되어 44개로 늘어난다. 신설된 항목은 가장 분쟁이 빈번했던 도배, 바닥재를 포함해, 석재, 가구(주방·수납가구 등), 보온재, 가전기기, 승강기, 보도·차도, 지하주차장, 옹벽, 자동화재탐지설비·시각경보장치, 가스설비, 난간이다.

이에 따라 앞으로는 도배지 및 시트지에서 발생한 들뜸, 주름, 이음부 벌어짐 등이 발생한 경우는 시공 하자로 인정된다. 또한 시공상 결함으로 바닥재가 파손, 들뜸, 삐걱거림, 벌어짐, 단차, 솟음 등이 있는 경우에도 하자로 본다. 아울러 석재에 대해서도 설계도서와 다른 규격 또는 시공방법으로 설치하거나 시공상 결함이 발견되면 하자가 되며, 시공사가 설치한 주방가구·수납가구도 깨짐, 들뜸, 개폐불량, 이음매 처리불량 등 결함이 있으면 하자로 인정된다.

 

타일·창호·결로 등 기존 12개 항목 하자 인정 범위 확대

기존에 하자 판정 기준이 있었던 12개 항목에 대해서는 인정 범위를 기존보다 확대하고 조사방법을 구체화했다. 하자 인정 기준이 변경된 항목은 타일, 창호, 콘크리트 균열, 마감부위 균열 등, 긴결재, 관통부 마감, 결로, 공기조화·냉방설비, 급·배수 위생설비, 조경수 뿌리분 결속재료, 조경수 식재 불일치, 전유부분과 공용부분의 판단기준이다.

타일은 기존에 균열, 파손, 탈락 또는 들뜸 등의 현상이 확인되거나 접착강도 시험을 통해 강도가 약할 시 하자로 인정되었다. 하지만 이번 개정안으로, 타일과 벽면 사이 모르타르 80% 미만 등 접착면적 미달 시에도 하자로 판정된다. 창호의 경우, 앞으로 잠금장치 미설치, 기능불량, 작동불량 등의 경우에도 하자로 인정된다.

마감부위 균열과 관련해서는, 미관상 하자인 미세균열과 망상균열에 대한 하자부위를 미장부위에서 도장부위까지 확대하고, 도장면에만 한정한 미관상 하자를 마감부위로 확대하며, 하자유형에 박리·박락·부식을 추가했다. 또한 세면대·싱크대 등 위생기구는 기존 시공 하자에 더해, 기구별 급수 토출량, 급탕 토출온도, 녹물발생 여부 등도 추가로 고려한다.

 

벽지·시트지, 들뜸·주름·이음부 벌어짐 등 발생 시 하자

그동안 도배는 하자 판정 기준이 없어, 입주자와 시공사 간에 분쟁이 빈번히 발생했고, 보수를 받지 못하는 사례도 있었다. 하지만 이번에 도배 하자 판정 기준이 새롭게 신설되고, 기준이 명확해짐에 따라 이러한 분쟁이 잦아들 것으로 보인다.

도배 하자 판정 기준의 포인트는 시공상의 하자다. 벽지(도배지) 및 시트지에서 들뜸, 주름, 이음부 벌어짐 등이 발생한 경우는 시공 하자로 인정된다. 특히, 발생 빈도가 잦은 이음부 벌어짐은 벽지 간 간격 조정에 실패해 벽에 줄이 생기는 하자 유형으로 앞으로는 분쟁 없이 보수를 신청할 수 있다. 단, 봉투바름 등 시공특성으로 발생하는 들뜸은 하자로 보지 않는다.

보수비용은 하자 유형에 따라 다르게 측정된다. 도배의 긁힘, 벌어짐 등 국소부위 하자는 해당부위 보수비용으로 산정한다. 무늬맞춤 불량 등 하자는 철거 후 재시공하는 비용으로 산정한다.

 

바닥재, 파손·들뜸·삐걱거림·단차 등 시공 하자로 인정

바닥재 하자도 분쟁이 가장 많이 발생하는 하자 유형 중 하나다. 과거에 없던 바닥재 하자 판정 기준이 이번에 신설되면서, 하자 책임 소재를 명확히 할 수 있을 것으로 기대된다.

바닥재 하자로 인정되는 기준은 꽤 광범위하다. 시공상 결함으로 파손, 들뜸, 삐걱거림, 벌어짐, 단차, 솟음 등이 발생할 경우 시공 하자로 인정된다. 단, 시공특성으로 인한 벌어짐 등의 현상은 하자로 보지 않는다.

하자의 종류가 다양한 만큼, 조사 방법도 구체적이다. 기본적으로 육안으로 조사하되, 들뜸, 벌어짐 등은 바탕면 처리상태, 본드 도포상태, 연결부위 이음상태, 습기에 의한 접착력 상태, 자재 마감처리 상태 등을 평가하는 방법으로 조사한다.

보수비용은 기본적으로 부분보수비용으로 산정한다. 하지만 부분보수가 불가능한 경우 재시공 비용으로 산정한다.

 

타일, 파손·접착강도 낮음 외 접착면적 미달 시에도 하자

타일은 기존에 하자 판정 기준이 있었지만, 이번 개정안을 통해 인정 범위가 기존보다 확대되었다.

기본적으로, 타일은 균열, 파손, 탈락 또는 들뜸 등의 현상이 확인되거나, 배부름 또는 처짐 등의 현상이 발생하는 경우에는 시공 하자로 인정된다. 또한 벽체 타일의 뒤채움이 부족해 분쟁이 발생한 경우에는 타일의 접착강도 시험을 실시해 접착강도가 0.392Mpa(4㎏f/㎠) 미만인 경우에는 시공 하자로 본다.

이번에 변경된 사항은, 접착면적 미달로 인한 하자 판정 추가다. 벽타일이 떨어지는 경우에 기존에는 타일 접착제의 접착 강도만 측정해왔지만, 앞으로는 타일과 벽면 사이에 모르타르(고착제)가 얼마나 충분히 채워져 있는지에 대해서도 기준이 생긴다. 떠붙이기 공법의 경우 모르타르가 타일 뒤채움 80% 미만이거나, 기타 접착재의 경우 표준사용량으로부터 환산된 접착면적에 미달하는 경우 시공 하자로 본다.

 

창호, 하자 기준으로 잠금장치 상태(미설치·작동불량 등) 추가

창호 하자 판정 기준은 비교적 구체적이다. 창호의 틀과 짝의 수직·수평 및 닫힘 상태가 불량해 문(門)을 열고 닫는 것이 용이하지 않거나, 기밀성이 현저히 떨어지는 등 기능상 지장을 초래할 경우에는 시공 하자로 인정된다. 또한 미서기문 또는 미닫이문에 손잡이를 설치하지 않아 문을 열고 닫을 때에 기능상 지장을 초래하면 시공 하자로 본다. 아울러 침실의 방 여닫이문의 하부에 문턱이 없는 경우, 그 여닫이문의 하부와 바닥 간의 틈새가 과다하거나 그 틈새를 최소화할 수 있는 장치(모헤어, 고무재질 등)를 설치하지 않으면 하자로 볼 수 있다.

이처럼 창호는 기존에 하자 판정 기준이 있었지만, 이번 개정안에서 잠금장치 상태가 추가되었다. 앞으로 창호는 잠금장치 미설치, 기능불량, 작동불량 등의 경우 시공 하자로 인정된다.

설계도서와 비교 후 기능수행 및 작동 가능여부를 조사해 시공 하자 여부를 판정하며, 하자로 인정되면 보수비용은 기능상 지장이 없는 경우 시공비 차액으로, 사용할 수 없는 경우는 교체비용으로 산정한다.